La promesa de venta: lo esencial que debes saber

¿Está a punto de firmar un compromiso de venta para comprar una propiedad, pero tiene dudas sobre las implicaciones de esta escritura? ¿Se pregunta cuáles son sus derechos y obligaciones como posible comprador? ¡No te preocupes, estamos aquí para guiarte! En este artículo, le presentaremos los aspectos esenciales que necesita saber para tomar una decisión informada.

¿Qué es una promesa de venta?

Una promesa de venta es un contrato por el cual el vendedor se compromete a vender un inmueble a un comprador, quien se compromete a comprarlo a un precio y en condiciones definidas. Es un acto legal que vincula a ambas partes, pero que aún no ha resultado en la venta definitiva del inmueble.

La promesa de venta puede realizarse en el mostrador (es decir, mediante un acuerdo entre las dos partes) o a través de un agente inmobiliario. Esto se puede firmar antes o después de visitar la propiedad.

Debe ser por escrito y debe contener cierta información obligatoria como:

• Nombre y dirección de las partes.
• Descripción de la propiedad (dirección, zona, etc.)
• Precio de venta
• Fecha de firma de la escritura definitiva de compraventa
• Condiciones suspensivas (eventos que deben ocurrir antes de que la venta sea definitiva)
• Condiciones de pago (plazo o efectivo)

La promesa de venta no puede ser retirada por el vendedor a menos que incluya una cláusula de rescisión, que debe constar claramente en el contrato. En este caso, el vendedor podrá desistir de la compraventa en los plazos previstos en la cláusula, reembolsando al comprador el pago de la indemnización de inmovilización.

¿Cuál es su interés?

Hay varias razones por las que un comprador puede estar interesado en firmar una promesa de venta:

• Permite establecer las líneas generales de la futura venta y conseguir que ambas partes estén de acuerdo en los elementos principales (precio, condiciones de pago, etc.).
• Puede utilizarse como medio de presión para incitar al vendedor a aceptar la oferta del comprador, mostrándole que este es serio y decidido a comprar la propiedad.
• Se puede utilizar para proteger al comprador garantizando que la propiedad se le venderá a un precio específico y en términos específicos, incluso si otros compradores están interesados ​​en la misma propiedad.
• Puede utilizarse para proteger al vendedor garantizando que el comprador no se eche atrás ni cambie de opinión en el último minuto.

Una promesa de venta no tiene el mismo valor que una escritura definitiva de compraventa. No transfiere el título de la propiedad del comprador ni la protege de un posible procesamiento por parte del vendedor. Para que la venta sea definitiva y se transfiera la propiedad del inmueble, se debe firmar una escritura de compraventa ante notario público.

¿Cómo hacer una promesa de venta?

Para realizar una promesa de venta, se recomienda seguir estos pasos:

• Negociar el precio y condiciones de venta con el vendedor o agente inmobiliario.
• Redactar la promesa de venta, cuidando de mencionar todos los elementos requeridos (nombres y direcciones de las partes, descripción de la propiedad, precio de venta, etc.).
• Haga que un abogado o notario revise la promesa de venta para asegurarse de que cumpla con la ley y proteja los intereses del comprador.
• Firmar la promesa de venta en presencia de un testigo (si es posible un abogado o notario).
• Paga un depósito (generalmente del 10 al 20% del precio de venta) como depósito. Este depósito se descontará del precio de venta en el momento de la firma de la escritura definitiva de compraventa.

¿Es posible un retiro?

Es posible desistir de una promesa de venta, pero esto depende de las condiciones establecidas en el contrato. Si la promesa de venta incluye una cláusula de desistimiento, el vendedor puede cancelar la venta dentro de los términos estipulados en la cláusula, previo pago de una indemnización de inmovilización al comprador. Si la promesa de venta no incluye una cláusula de desistimiento, el vendedor no puede desistir y el comprador puede reclamar una indemnización por daños y perjuicios si ha habido incumplimiento por parte del vendedor.

Cabe señalar que el retiro de la promesa de venta no significa automáticamente la cancelación de la venta. Si no se cumplen las condiciones suspensivas estipuladas en la promesa de venta, la venta no podrá concluirse y el comprador podrá solicitar la devolución de su depósito. Si se cumplen las condiciones suspensivas, el comprador puede solicitar que se concluya la venta y que se firme la escritura de compraventa ante notario.

Es recomendable leer atentamente el pagaré antes de firmarlo y hacer revisar el contrato por un abogado o notario. Esto permitirá definir claramente los derechos y obligaciones de cada parte.

¿Cuáles son las diferencias entre promesa de venta y compromiso de venta?

La promesa de venta y el compromiso de venta son dos documentos legales que tienen como objetivo establecer las líneas generales de una futura compraventa de un inmueble. Sin embargo, existen algunas diferencias entre estos dos actos.

• Compromiso: si la promesa de venta es un contrato unilateral que vincula únicamente al vendedor, el contrato de venta es un contrato que vincula a ambas partes. Al contrato de compraventa lo llamamos «contrato sinalagmático». En otras palabras, este último obliga tanto al vendedor como al comprador a completar la transacción.
• Propósito: Aunque sus objetivos son comunes en la venta de bienes raíces, sus métodos son bastante diferentes. De hecho, una promesa de venta tiene como objetivo reservar una propiedad en beneficio de un comprador en particular. Le dan un periodo de reflexión a cambio de pagar la indemnización por inmovilización. A su vez, el contrato de compraventa permite realizar la transacción en las condiciones acordadas por ambas partes.