Al comprar una casa, hay varios factores que afectan el monto de la hipoteca que puede pagar. Dos de los más importantes son los precios de las propiedades y las tasas de interés hipotecarias actuales. ¿Es mejor buscar la tarifa absoluta más baja o vale más la pena elegir una casa menos cara? A continuación se explica cómo se relacionan los dos factores y cómo tomar la decisión correcta.
La relación entre el tipo hipotecario y el precio de la vivienda
Dado que las tasas hipotecarias más altas encarecen la compra de viviendas para los compradores, se podría pensar que los precios de las viviendas tenderían a caer en climas con tasas altas para compensar estos costos. Desafortunadamente, este no es siempre (¡ni siquiera habitualmente!) el caso. Ha habido muchos casos en los últimos 40 años en los que las tasas de interés han aumentado dramáticamente (más del 2% en menos de un año) y los precios de las viviendas han seguido experimentando un fuerte movimiento ascendente. Por ejemplo, en abril de 1999, las tasas de interés hipotecarias sobre préstamos a tasa fija a 30 años promediaron el 6,92%, pero aumentaron al 8,52% en mayo de 2000. Durante el mismo período, los precios de las viviendas se dispararon un 10,9%.
Los datos históricos sugieren que no existe mucha correlación entre los precios de la vivienda y las tasas de interés. Ambos componentes se ven afectados por la fortaleza general de la economía, uno más que el otro. Si la economía está en auge, las tasas probablemente subirán para moderar la inflación, pero los precios de las viviendas subirán para mantenerse al ritmo de la inflación o porque hay más compradores con empleos seguros y salarios en aumento.
Escenarios de costos hipotecarios
Saber cuándo es el momento adecuado para comprar puede resultar complicado. Es posible que esté atento para ver si las tasas de interés están cayendo o si es probable que los precios de las viviendas aumenten en los próximos meses. Intentar cronometrar correctamente el mercado es casi imposible. Es mejor comprar cuando pueda afrontar cómodamente los pagos, en lugar de esperar a un momento mágico del mercado.
Por ejemplo, digamos que decide comprar una casa de $200.000 cuando la tasa de interés promedio es del 4,5%. Si realiza un pago inicial del 20 % ($40 000), sus pagos mensuales serían de $811 y sus costos totales de intereses durante la vigencia del préstamo serían de $131 851.
Pero si espera un año, la tasa de interés aumentará al 5% y el precio de la vivienda bajará a 190.000 dólares. Un pago inicial del 20% se reduciría a $38,000, pero los pagos mensuales aumentarían a $816. Durante el transcurso del préstamo, gastará $141,749 en intereses, que es $10,000 más que en el primer ejemplo.
En estos casos, las tasas de interés parecen tener un mayor impacto en el costo total, pero hay algunas otras cosas a considerar. Comprar una casa menos costosa puede resultar en un pago inicial más bajo y, para muchos compradores de vivienda por primera vez, la diferencia en el pago inicial en efectivo puede ser significativa. Si el pago inicial es demasiado alto debido al aumento de los precios de la vivienda, algunos compradores pueden quedar fuera del mercado.
También es importante recordar que no es posible cambiar el precio de la vivienda una vez finalizada la venta, pero sí es posible cambiar la tasa de interés mediante la refinanciación. Comprar una casa menos costosa con una tasa de interés más alta puede resultar rentable si puede refinanciarla en mejores condiciones en el futuro.
Por supuesto, los compradores deben considerar cuánto tiempo planean quedarse en la casa. La mayoría de los propietarios se mudan dentro de los 10 años posteriores a la compra. Una tasa de interés más alta es más asequible si solo paga intereses durante unos pocos años.
A la hora de decidir si es más importante encontrar el precio de vivienda más bajo o el precio de vivienda más bajo, depende de su situación personal. Podemos ayudarle a determinar qué método le ayudará mejor a pagar su propiedad.
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