Si está comprando o refinanciando una casa, probablemente haya oído hablar de los «puntos hipotecarios». Esta forma de interés prepago puede ahorrarle miles de dólares durante el transcurso del préstamo, pero en muchos casos, no vale la pena el costo inicial. ¿Cómo sabes si estás pagando puntos? Aquí hay una guía rápida para ayudarlo a resolver este problema.
¿Qué son los puntos hipotecarios?
Los puntos hipotecarios, también conocidos como puntos de descuento, son esencialmente una forma de pagar por adelantado una parte de los intereses de su préstamo hipotecario. Un punto equivale al 1 por ciento del importe de la hipoteca. Por ejemplo, en un préstamo de $100 000, un punto equivale a $1000; en un préstamo de $200 000, un punto equivale a $2000. Los puntos hipotecarios se pagan directamente al prestamista a cambio de una tasa de interés más baja. Esto se llama «tasa de compra».
Pagar puntos hipotecarios puede reducir su pago mensual y la cantidad de intereses que paga durante la vigencia de su préstamo.
Los puntos hipotecarios son una parte importante del proceso de obtención de una hipoteca y pueden tener un impacto significativo en el costo a largo plazo para el prestatario. A continuación se explica su relevancia:
Costo inicial: los puntos hipotecarios son esencialmente el interés prepago que un prestatario puede pagar al cerrar su hipoteca. Cada punto equivale al 1% del monto total del préstamo. Entonces, comprar puntos significa pagar una suma global de efectivo por adelantado para reducir la tasa de interés durante la vigencia del préstamo.
No existe una escala estándar para descuentos de tarifas y puntos. Cada prestamista decide en qué punto reducirá su tasa de interés, y el programa de tarifas puede cambiar según el clima de tasas. Por ejemplo, un prestamista puede reducir su tasa de interés en un cuarto de porcentaje por 1 punto, mientras que otro puede ofrecerle el mismo descuento por 1,125 puntos.
¿Cuándo tiene sentido pagar puntos?
Pagar puntos significa ahorrar dinero en tu hipoteca. Pagar estas tarifas por adelantado puede tener sentido si:
- Ya tienes un pago inicial del 20 % y dinero extra de sobra.
- Solicite una hipoteca a tasa fija, no a tasa ajustable.
- Las tasas de interés hipotecarias están aumentando o son históricamente altas.
- Planeas quedarte en tu casa por un largo tiempo para disfrutar de los ahorros.
- Tiene dinero extra ahora, pero necesita un pago mensual más bajo y asequible para el futuro.
¿Cuanto debería pagar?
Si pagar algunos puntos tiene sentido en su situación, deberá calcular el período «equivalente» para saber cuántos puntos pagar. Esto se calcula dividiendo la cantidad total en dólares de puntos que planea pagar por los ahorros mensuales que genera la tasa de interés más baja. Entonces, digamos que paga un punto equivalente a $2000 y eso le ahorrará $30 al mes en su hipoteca. El punto de equilibrio sería de unos 67 meses o cinco años y medio. Eso significa que tendría que permanecer en esa casa durante al menos 6 años para comenzar a ver ahorros reales. No importa cuánto pague, cuanto más tiempo permanezca en su casa, mejor podrá aprovechar estos ahorros.
¿Cuándo no debo pagar puntos?
Pagar puntos no es una buena idea si:
- No tienes un pago inicial completo del 20%. En este caso, tendrá que pagar un seguro hipotecario privado, que puede anular cualquier ahorro en intereses.
- No vas a quedarte mucho tiempo en tu casa. Si planea vender en unos pocos años, pagar todas estas tarifas por adelantado no le permitirá ahorrar dinero.
- Solicite una hipoteca de tasa ajustable (ARM). Pagar los puntos de estos préstamos normalmente sólo le ofrece un descuento durante el período inicial de tasa fija, cuando la tasa de interés ya es más baja. Debido a que a menudo se necesitan muchos años para alcanzar el punto de equilibrio, es posible que no termine viendo ahorros.
- Las tasas de interés del mercado están cerca de mínimos históricos.
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