Si tienes una hipoteca a tipo fijo, pagas exactamente la misma cantidad cada mes. ¿Pero sabía que el monto principal que paga por el saldo de su préstamo cambia de mes a mes? Esto se llama amortización y es un método para distribuir los intereses y el principal a lo largo del plazo de un préstamo de modo que se cancele por completo al final del plazo del préstamo. Comprender cómo funciona puede ayudarle a ahorrar mucho en los intereses de su hipoteca.
¿Como funciona?
Cuando acepta comprar una casa a un precio determinado, en realidad terminará pagando mucho más que ese precio a su prestamista durante la vigencia del préstamo. Esto se debe a que el prestamista le cobra intereses para que el negocio valga la pena. Para asegurarse de no terminar con un enorme pago de intereses al final de su hipoteca, los prestamistas crean programas de amortización para transferir tanto el interés como el principal a sus pagos mensuales. Sin embargo, para asegurarse de que reciban más dinero al comienzo del préstamo, sus pagos iniciales se destinarán casi en su totalidad a intereses. Gradualmente, con el tiempo, una mayor parte de su pago se destinará al capital hasta que, en sus últimos años de pagos, no aporte casi nada en intereses.
Aquí hay un ejemplo: Supongamos que compra una casa con una hipoteca de tasa fija a 30 años de $250,000 con una tasa de interés del 4%. Durante la vigencia del préstamo, pagará $179,674 en intereses. Su pago mensual será de aproximadamente $1,193. El primer pago que realice incluirá $833 en intereses y solo $360 en capital. Después de este pago, el saldo del préstamo cae a $249,640 y se vuelven a calcular los intereses sobre esa cantidad. Su próximo pago consistirá en un cargo de interés de $832 y una contribución de capital de $361. El saldo seguirá cambiando cada mes hasta que su último pago incluya $1,149 en capital y solo $4 en intereses.
Refinanciación
Cada vez que refinancia su préstamo, restablece su calendario de pagos y comenzará a pagar la mayor parte del interés cada mes. Esto puede hacer que sea más difícil liquidar su hipoteca tan rápido como si no la hubiera refinanciado. Cuando refinancie, asegúrese de que los ahorros en intereses que obtenga valgan la pena y comience a pagar muchos intereses por adelantado nuevamente.
Pagos más altos
Si está interesado en liquidar su préstamo más rápido sin refinanciarlo en una hipoteca a más corto plazo, puede comenzar a realizar pagos más altos o algunos pagos adicionales cada año. Este monto se puede aplicar al capital de su préstamo, lo que reducirá el saldo de su préstamo y requerirá que se vuelvan a calcular los intereses para pagos futuros. Esto puede ahorrarle miles de dólares en intereses y acortar el plazo de su préstamo.
Comprender cómo se calculan el capital y los intereses puede ayudarle a administrar mejor su deuda hipotecaria. Puede guiarlo a la hora de considerar cuándo y si refinanciar, y si debe intentar liquidar su préstamo más rápido. Por último, comprender la amortización de una hipoteca puede ayudarle a ahorrar dinero con el tiempo.
La amortización de una hipoteca es el proceso de liquidación periódica de una hipoteca, que incluye el monto principal prestado y los intereses acumulados. El objetivo de estos pagos periódicos es liquidar el préstamo en su totalidad al final del plazo del mismo (normalmente entre 15 y 30 años).
Cuando realiza un pago hipotecario mensual, parte de su pago se destina al interés que se acumula durante ese período y el resto al saldo principal del préstamo. Con el tiempo, a medida que realiza pagos adicionales, el saldo de capital disminuye y, por lo tanto, el interés acumulado sobre el saldo pendiente también disminuye.
La amortización de la hipoteca se calcula utilizando un calendario de amortización, que muestra los pagos mensuales requeridos durante la vida del préstamo y cómo esos pagos se dividen entre intereses y principal. Al comienzo de una hipoteca, la mayor parte del pago mensual se destina a intereses y una porción menor se destina a la reducción del capital. Con el tiempo, la proporción pagada por el capital aumenta, mientras que la proporción pagada por los intereses disminuye.
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